Estromissione con fattura TD 27 e verifica momento di effettuazione dell’operazione

Come noto, la Legge n. 199/2025, Legge di Bilancio 2026, ha riproposto la chance di estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’impresa individuale, pagando un’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza.

La riapertura è prevista dal comma 41, art. 1 della Legge n. 199/2025, Legge di Bilancio 2026: “le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 121, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, si applicano anche alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni ivi indicati, posseduti alla data del 30 settembre 2025, poste in essere dal 1° gennaio 2026 al 31 maggio 2026. I versamenti rateali dell’imposta sostitutiva di cui al citato comma 121 dell’articolo 1 della legge n. 208 del 2015 sono effettuati, rispettivamente, entro il 30 novembre 2026 e il 30 giugno 2027. Per i soggetti che si avvalgono delle disposizioni di cui al presente comma gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1° gennaio 2026”.

La norma dunque consente di escludere dal patrimonio dell’impresa gli immobili strumentali, per natura o per destinazione, posseduti alla data del 30 settembre 2025, consentendo il trasferimento nella sfera privata dell’imprenditore.

Possono procedere all’estromissione dell’immobile strumentale gli imprenditori individuali che alla data del 30 settembre 2025 rivestono la qualifica di imprenditore individuale e la conservano fino alla data del 1° gennaio 2026.

Circa gli aspetti IVA dell’operazione in parola si applicano le regole generali di cui al D.P.R. n. 633/1972.

Difatti, l’esclusione dal patrimonio dell’impresa dell’immobile strumentale, ai fini IVA, costituisce, dunque, un’ipotesi di autoconsumo ossia destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa e come tale è soggetta all’imposta.

Tuttavia, l’IVA non è applicata per “quei beni per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta di cui all’art. 19”.

Si tratta dell’ipotesi in cui la detrazione sull’acquisto dell’immobile non è stata effettuata in quanto:

• l’immobile è stato acquistato dall’imprenditore presso un soggetto privato;
• l’acquisto è avvenuto prima dell’introduzione dell’IVA nell’ordinamento interno;
• l’immobile è stato acquistato senza il diritto alla detrazione, neanche parziale, della relativa imposta, ai sensi degli artt. 19, 19-bis1 e 19-bis2 del D.P.R. n. 633/1972.

Pertanto:

• rilevano ai fini IVA, le estromissioni di immobili per le quali l’imprenditore ha detratto, integralmente o parzialmente, l’IVA addebita in via di rivalsa al momento dell’acquisto o dell’importazione;
• non rientrano nell’ambito applicativo IVA le estromissioni di immobili in relazione alle quali era preclusa la detrazione dell’IVA all’atto dell’acquisto.

Dunque, salvo l’ipotesi di operazione “fuori campo IVA”, negli altri casi di estromissione - operazioni rientranti nel campo di applicazione dell’IVA -si applicano i principi generali dell’IVA (esente o imponibile a seconda dei casi).

Circa gli adempimenti contabili/fiscali, per le operazioni rientranti nel campo di applicazione dell’IVA:

• occorrerà emettere un’autofattura elettronica, tipo documento TD27,
• nel quale il cedente e il cessionario coincidono;
• diversamente il documento viene scartato con il codice errore 00472.

Nel campo 2.1.1.3 della sezione “Dati Generali” del file XML deve essere riportata la data di effettuazione dell’operazione coincidente con l’atto del prelievo (art. 6, comma 3, lett. c) Decreto IVA).

A tal proposito, si ritiene per l’individuazione di tale momento, poter fare riferimento a quanto indicato nella circolare n. 26/E 2016: può considerarsi comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (impresa in contabilità semplificata)”.

L’autofattura dovrà essere inviata allo SdI entro 12 giorni dall’effettuazione dell’operazione, e annotata nel solo registro IVA vendite per assolvere l’IVA o con indicazione della natura N4 per le operazioni esenti.

Quando invece l’operazione è fuori campo IVA, mancando il presupposto oggettivo non occorre alcuna autofattura; l’obbligo di TD27 riguarda solo estromissioni nel campo IVA (imponibili o esenti).

Se, per ragioni organizzative, si vuole comunque emettere un documento elettronico di sola evidenza interna, si può usare un TD27 con natura IVA fuori campo (con codice natura N2.2-non soggette altri casi), trattandolo come documento meramente gestionale.